Gastos de comprar una vivienda en España
Comprar vivienda implica bastante más que pagar la entrada y firmar la hipoteca. Hay impuestos, tasación, notaría, registro y otros costes que cambian según la operación. Además, en la formalización del préstamo hipotecario el reparto de gastos viene marcado por la Ley 5/2019, así que conviene distinguir bien qué paga el comprador y qué asume el banco.
¿Qué gastos van con la compraventa?
Cuando compras una vivienda, hay una parte de los costes que pertenece a la compraventa en sí, aunque no hubiera hipoteca. Aquí entran, sobre todo, la escritura de compraventa, la inscripción en el Registro, los impuestos y, si decides delegarlo, la gestoría.
El gasto que más suele pesar es el impuesto de la compra, y aquí cambia mucho según el tipo de vivienda. Si compras una vivienda nueva, lo habitual es pagar IVA y también AJD. Si compras una vivienda usada, normalmente pagas ITP. Además, tanto el AJD como el ITP dependen de la comunidad autónoma, por lo que el coste final no es exactamente igual en toda España.
También conviene recordar que la compraventa no es solo “el precio del piso”. Muchas personas hacen números pensando en la entrada y en la futura cuota, pero se olvidan de que hay gastos de formalización e impuestos que salen el mismo mes de la firma. Y ahí es donde el presupuesto se suele tensar más de la cuenta.
¿Qué gastos van con la hipoteca?
Además de los gastos propios de la compra, una hipoteca añade sus costes de formalización. Pueden aparecer gastos de tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos ligados al préstamo hipotecario.
Desde la Ley 5/2019, el reparto de estos gastos cambió bastante. En las hipotecas firmadas bajo esa norma, el cliente paga la tasación del inmueble y, si la solicita, la copia de la escritura del préstamo hipotecario. En cambio, la entidad financiera asume la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción registral, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario.
La palabra clave aquí es préstamo. Una cosa son los gastos de la compraventa y otra los de la hipoteca. Se firman casi al mismo tiempo y por eso muchas veces se mezclan, pero no son lo mismo. Entender esa diferencia ayuda mucho a no hacer un presupuesto incompleto y a saber qué parte corresponde realmente a la financiación y cuál a la compra de la vivienda.
¿Qué paga el comprador y qué paga el banco?
Si lo simplificamos mucho, el comprador suele asumir el coste de la compraventa y el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización del préstamo hipotecario, con algunas excepciones. En la hipoteca, el cliente paga la tasación y las copias del préstamo si las pide; el resto de los grandes gastos del préstamo los asume la entidad.
En la parte de compraventa, el comprador suele pagar los impuestos de la transmisión, la inscripción registral y, según pacto o costumbre aplicable, sus copias de escritura y otros trámites. El vendedor, por su parte, suele asumir la plusvalía municipal y, si no se pacta otra cosa, la matriz de la escritura. Si quien vende es un promotor, no se puede cargar al comprador con gastos que por ley corresponden al vendedor, como la plusvalía o la cancelación de una hipoteca previa cuando la vivienda se transmite libre de cargas.
Dicho de forma práctica: el banco no te paga “los gastos de comprar la casa”; lo que paga, por regla general, es la mayor parte de los gastos de constituir la hipoteca. Y tú debes llegar con dinero para la entrada, los impuestos de la compra y los costes que te correspondan como comprador. Esa diferencia parece pequeña, pero cambia mucho la planificación.
¿Diferencias entre primera mano y segunda mano?
La diferencia más visible entre vivienda nueva y vivienda usada está en los impuestos. La Agencia Tributaria indica que, en la compra de vivienda nueva, el tipo general de IVA es del 10%, con un 4% en ciertos supuestos de vivienda protegida de régimen especial o promoción pública. Además del IVA, en la vivienda nueva suele haber que pagar AJD, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma.
En cambio, en la vivienda usada, lo habitual es pagar ITP en lugar de IVA. El importe no es fijo para toda España, porque depende de la comunidad autónoma.
También cambia algo importante en la relación con el vendedor. Si compras a un promotor, la ley impide que te traslade gastos que legalmente le corresponden a él. En la segunda mano, en cambio, suele haber más peso del pacto entre comprador y vendedor dentro del marco legal general.
En resumen, la vivienda nueva no solo cambia por ser “a estrenar”. Cambia porque su fiscalidad y algunos aspectos del reparto de gastos no funcionan igual que en una vivienda usada. Y eso hace que dos inmuebles con el mismo precio de venta puedan exigir un desembolso inicial bastante distinto.
¿Cómo calcular un presupuesto realista?
Un presupuesto realista empieza dejando de pensar solo en el precio de compra. Lo útil es sumar al menos cuatro bloques: entrada, impuestos de la compraventa, gastos asociados a la compra y gastos que te correspondan de la hipoteca, especialmente la tasación. El comprador debe contar con ahorro previo no solo para la parte no financiada, sino también para los costes de la operación.
Después, conviene ajustar el cálculo al tipo de vivienda. Si es nueva, mete en la cuenta IVA + AJD. Si es usada, mete ITP. Como AJD e ITP dependen de la comunidad autónoma, no basta con usar una cifra genérica de internet: hay que mirar el caso concreto de donde compras.
Y hay un último detalle que marca la diferencia entre un cálculo optimista y uno serio: no quedarte a cero después de firmar. Legalmente puedes llegar con el dinero justo para cerrar, pero financieramente suele ser una mala idea. Comprar vivienda sin dejar un pequeño colchón para imprevistos convierte cualquier gasto posterior en una fuente de estrés inmediata. Esto no es una exigencia legal, sino una recomendación de prudencia financiera derivada del propio reparto de costes y del esfuerzo inicial que exige la operación.